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有贷款的韩国房子，最近别租全税
金律普及韩国法律
最近，后天经常接收到房东不按时返还全税保证金的问题。全税(实际应称之为‘传贳’)是韩国独有的租房方式，是一次性支付巨额让房东管理，不需要另外支付房租的租房方式。理论上，租房合同一到期，租户就能收回支付过的保证金，房东在租房合同存续期间，用保证金投资其他项目来赚钱。但是现在，韩国的房地产市场变得不太乐观，拿租户的保证金玩房地产投资的房东们开始还不起保证金了。
当房东拿到全税保证金后，将租户的保证金作为本钱，投资一些项目来赚钱。十几年前，韩国银行的存款利息达10～20%的年代，房东们拿保证金存到银行赚利息。后来，银行的利息逐渐降低，现在已经降到了2%～3%，房东们自然把保证金用在了钱来的更多的投资项目上。近年来，韩国的投资市场中最好的项目无疑是房地产投资了。
那么，房东们是怎么拿全税保证金投资房地产的呢？他们先贷款买一个房子之后，把买下来的房子用全税的方式租出去。然后用拿来的全税保证金还上银行的贷款后，用房子抵押得到贷款再购买另一处房地产。他们用这种杠杆的方式，实际投资很少的钱获得大量的房地产。等房地产价格上涨之后，卖掉手上的房地产就能赚到很多的钱。
但是，杠杆投资房地产搞的韩国的房价直线飙升。韩国政府也相继推出了打压杠杆投资的政策，这导致再也没有新的投资者进入市场接盘，手拿多套房地产的投机者没有办法套现。虽然现在投资者们为了自身的利益，团结起来保持高昂的房价，但“有价无市”的局面持续的越久，投机者们的下场将会越惨。现在已经开始有一些投机者撑不过去，纷纷开始出现破产的情况。
假如，一个租户的房东是杠杆投资房地产的投机者，那么巨额保证金有可能没有办法返还。因为房东手上没有那么多现金，只有等待下一个全税租户接盘才能还上保证金。关键是，投机者手中的大量房产正在等着租出全税的局面下，计划入住全税房的租户们正拿着钱观望着全税保证金跌落。所以投机的房东们没有办法给保证金，租户们只能提起诉讼，强制拍卖租房。
问题是，租户在入住全税房的时候，没有及时做好迁入申报和合同日期确定的情况下，可能先顺位已经有其他债权人对租房设定了担保。此时，租户通过打官司强制拍卖掉房子之后，先把钱给先顺位的债权人，再拿剩下的钱。万一先顺位的债权人先拿走钱之后，剩下的钱不够全税保证金怎么办？还能怎么办，只能委屈的接受吃亏的现实了。
更沮丧的是，“打官司 - 强制拍卖”的公式也是理论而已。能卖多少钱，甚至能不能卖出去还要看市场的反应。很多投机房东知道自己的房子根本卖不出去，所以要挟租户出钱购买租房。此时，租户为了保住保证金，只能额外的出钱购买租房。现在由于这种现象太多，所以我建议大家，现阶段租全税房一定要多加谨慎。为了以防万一，不租也是不错的选择。
金律点评：
这几年韩国的投机者们玩坏了房地产市场，导致现在想要买好一点的房子，需要手上有大量现金才行。因为韩国政府出台限购政策后，好地方的房子最高只能得到40%的贷款。在这种情况下，想买房的人买不起房，有房的投机者卖不出去房子，房价将会渐渐的下降。没房的人大不了暂时不买也行，但继续处理房子的投机者会迎来噩梦。此阶段要是不小心用全税入住了投机者的房子，后果将是不堪设想的。
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发表于 2019-5-13 08:12:07